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Vous êtes dans la section "Guides Immobilier". Vous trouverez ici beaucoup d'informations concernant les biens et programmes immobiliers de manière générale. Dans le menu de gauche vous avez accès à la section "Immobilier & Fiscal", dans laquelle vous aurez les informations correspondantes aux lois régissant votre bien immobilier. Les "Solutions de Gestion", pour l'investissement locatif. Les "Solutions de Financement", concernant le crédit immobilier. Les "Placements Financiers", correspondant à l'assurance Vie/Retraite (Perp, retraite Madelin...) et aux Actions / FCPI.  |
La défiscalisation par la loi Besson est optimisée et rebaptisée défiscalisation par la LOI DE ROBIEN, accordant un réel avantage à tous ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier neuf ou réhabilité !
Désormais, afin de palier une raréfaction de l’offre locative dans les zones, où la demande en logement est de plus en plus élevée, la LOI DE ROBIEN donne la possibilité, à tous les particuliers imposés au delà de 4000 euros par an, et désireux d’investir dans le locatif neuf, de financer leur investissement en amortissant leur acquisition jusqu’à 65%.
LES LOGEMENTS CONCERNES
Pour bénéficier du régime fiscal de cette loi, l’investisseur doit respecter une condition : la mise en location "nue" (c’est à dire sans meuble) d’un logement neuf (ou réhabilité sous certaines conditions) sur le territoire français, pendant une période de 9 ans.
NB : Notons qu’un logement est "réhabilité" dans le cas où, ne satisfaisant pas aux conditions de décence prévues par la loi du 6 juillet 1989, il fait l’objet d’importants travaux conduisant à sa transformation en logement neuf.
LES ENGAGEMENTS DU PROPRIETAIRE
Au risque de perdre l’amortissement fiscal prévu par la loi, le propriétaire doit encore s’engager à respecter trois points :
1. La location est prévue pour une personne, qui n’est pas membre du foyer fiscal du propriétaire du logement.
2. La location prend effet dans les douze mois de l’acquisition ou de l’achèvement de la construction et continue pendant une durée minimale de 9 ans. Passé ce délai, le propriétaire est libre d’occuper le logement ou de récupérer les bénéfices de la revente ou de la location.
3. Le loyer perçu à partir de la location ne doit pas excéder les plafonds définis pour les trois zones A, B et C.
Révision des plafonds en 2006 :
Plafonds mensuels de loyers par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, pour un logement neuf en 2006 à compter du 3 avril 2003 :
Zones géographiques DEDUCTION AU TITRE DE L’AMORTISSEMENT ROBIEN
ZONE A 19,89 €
ZONE B 13,82 €
ZONE C 9,94 €
La surface prise en compte s’éntend par la surface habitable, augmentée de la moitié de celles des annexes (cave, balcons, remises…) dans la limite de 8 m2 par logement et à l’exclusion des garages.
ZONE A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur et Genevois français
ZONE B : Agglomération de plus de 50 000 habitants et agglomérations chères situées aux franges de l’agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières
ZONE C : reste du territoire
LES AVANTAGES FISCAUX
Quels sont les avantages fiscaux découlant de cette loi ? Après 15 ans, la valeur du bien acquis est amorti jusqu’à 65%.
En effet, la loi stipule que "l’investisseur pourra bénéficier, pendant 5 ans, et ce chaque année, d’un amortissement égal à 8% du prix de revient de son investissement, puis de 2,5% les 4 années suivantes. De plus, la possibilité de prolonger l’amortissement au taux de 2,5% est valable encore 6 autres années".
Important. A compter du 1er juillet 2006, le taux change : l’amortissement passe à 6% sur les 7 premières années et 4% pour les deux suivantes.
AUTRES AVANTAGES
Pourquoi la LOI DE ROBIEN est-elle particulièrement avantageuse ?
1. L’investissement est sûr et le revenu complémentaire est garanti.
Si la loi favorise l’investissement dans des zones où les locataires rencontrent de plus en plus de difficultés à se loger, les propriétaires ne manqueront pas de locataires. Le choix du lieu est donc déterminant !
2. L’acquisition est facilitée.
Le particulier profite d’un prêt bancaire pour se constituer un patrimoine. Cela sans apport personnel. Le remboursement est effectué pour une large part par le locataire, ainsi que par les réductions d’impôts.
3. Les charges sont déductibles.
Puisque l’investissement concerne le locatif, les charges d’intérêts sur les emprunts, la taxe foncière, ainsi que les frais de gestion et d’assurance sur les loyers impayés sont déduits directement des loyers.
4. La gestion peut-être intégrée.
Dans certains cas, il est possible d’obtenir une gestion intégrée coûtant 7 à 9% des loyers, ainsi qu’un certain nombre de garanties permettant de sécuriser les loyers perçus par le propriétaire.
QUI EN BENEFICIE ?
Seules des personnes physiques peuvent en bénéficier. Elles le peuvent directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (IS).
Par ailleurs, quoique la défiscalisation DE ROBIEN soit ouverte à tous, on peut estimer qu’elle apporte de réels avantages aux particuliers, ayant une tranche d’imposition supérieure ou égale à 20%.
En conclusion, plus votre imposition est élevée, plus l’amortissement est important et meilleure sera la rentabilité de l’opération !
Bienvenue sur www.clubissimmo.com
La réduction d'impôt par La loi Besson est optimisée et rebaptisée La réduction d'impôt DE ROBIEN, accordant un réel avantage à tous ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier neuf ou réhabilité !
Désormais, afin de palier une raréfaction de l’offre locative dans les zones, où la demande en logement est de plus en plus élevée, la LOI DE ROBIEN donne la possibilité, à tous les particuliers imposés au delà de 4000 euros par an, et désireux d’investir dans le locatif neuf, de financer leur investissement en amortissant leur acquisition jusqu’à 65%.
LES LOGEMENTS CONCERNES
Pour bénéficier du régime fiscal de cette loi, l’investisseur doit respecter une condition : la mise en location " nue" (c’est à dire sans meuble) d’un logement neuf (ou réhabilité sous certaines conditions) sur le territoire français, pendant une période de 9 ans.
NB : Notons qu’un logement est "réhabilité" dans le cas où, ne satisfaisant pas aux conditions de décence prévues par la loi du 6 juillet 1989, il fait l’objet d’importants travaux conduisant à sa transformation en logement neuf.
LES ENGAGEMENTS DU PROPRIETAIRE
Au risque de perdre l’amortissement fiscal prévu par la loi, le propriétaire doit encore s’engager à respecter trois points :
1. La location est prévue pour une personne, qui n’est pas membre du foyer fiscal du propriétaire du logement.
2. La location prend effet dans les douze mois de l’acquisition ou de l’achèvement de la construction et continue pendant une durée minimale de 9 ans. Passé ce délai, le propriétaire est libre d’occuper le logement ou de récupérer les bénéfices de la revente ou de la location.
3. Le loyer perçu à partir de la location ne doit pas excéder les plafonds définis pour les trois zones A, B et C.
Révision des plafonds en 2006 :
Plafonds mensuels de loyers par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, pour un logement neuf en 2006 à compter du 3 avril 2003 :
Zones géographiques DEDUCTION AU TITRE DE L’AMORTISSEMENT ROBIEN
ZONE A 19,89 €
ZONE B 13,82 €
ZONE C 9,94 €
La surface prise en compte s’éntend par la surface habitable, augmentée de la moitié de celles des annexes (cave, balcons, remises…) dans la limite de 8 m2 par logement et à l’exclusion des garages.
ZONE A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur et Genevois français
ZONE B : Agglomération de plus de 50 000 habitants et agglomérations chères situées aux franges de l’agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières
ZONE C : reste du territoire
LES AVANTAGES FISCAUX
Quels sont les avantages fiscaux découlant de cette loi ? Après 15 ans, la valeur du bien acquis est amorti jusqu’à 65%.
En effet, la loi stipule que "l’investisseur pourra bénéficier, pendant 5 ans, et ce chaque année, d’un amortissement égal à 8% du prix de revient de son investissement, puis de 2,5% les 4 années suivantes. De plus, la possibilité de prolonger l’amortissement au taux de 2,5% est valable encore 6 autres années".
Important. A compter du 1er juillet 2006, le taux change : l’amortissement passe à 6% sur les 7 premières années et 4% pour les deux suivantes.
AUTRES AVANTAGES
Pourquoi la LOI DE ROBIEN est-elle particulièrement avantageuse ?
1. L’investissement est sûr et le revenu complémentaire est garanti.
Si la loi favorise l’investissement dans des zones où les locataires rencontrent de plus en plus de difficultés à se loger, les propriétaires ne manqueront pas de locataires. Le choix du lieu est donc déterminant !
2. L’acquisition est facilitée.
Le particulier profite d’un prêt bancaire pour se constituer un patrimoine. Cela sans apport personnel. Le remboursement est effectué pour une large part par le locataire, ainsi que par les réductions d’impôts.
3. Les charges sont déductibles.
Puisque l’investissement concerne le locatif, les charges d’intérêts sur les emprunts, la taxe foncière, ainsi que les frais de gestion et d’assurance sur les loyers impayés sont déduits directement des loyers.
4. La gestion peut-être intégrée.
Dans certains cas, il est possible d’obtenir une gestion intégrée coûtant 7 à 9% des loyers, ainsi qu’un certain nombre de garanties permettant de sécuriser les loyers perçus par le propriétaire.
QUI EN BENEFICIE ?
Seules des personnes physiques peuvent en bénéficier. Elles le peuvent directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (IS).
Par ailleurs, quoique la défiscalisation DE ROBIEN soit ouverte à tous, on peut estimer qu’elle apporte de réels avantages aux particuliers, ayant une tranche d’imposition supérieure ou égale à 20%.
En conclusion, plus votre imposition est élevée, plus l’amortissement est important et meilleure sera la rentabilité de l’opération !
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La défiscalisation par la LOI BORLOO est adoptée, afin de favoriser l’investissement immobilier locatif social. Elle accorde aux investisseurs la possibilité de défiscaliser une partie de leurs revenus, en contrepartie de conditions de locations attractives pour les ménages à revenus modestes et moyens.
Plus avantageux fiscalement que le « Robien », les loyers sont en revanche 20% en dessous de ceux du Robien.
LES ENGAGEMENTS DU PROPRIETAIRE
La LOI BORLOO se distingue du dispositif de Robien sur un point : La différence réside dans la contrepartie sociale. En effet, alors que le dispositif de Robien impose de louer les biens immobiliers à -10% des prix de marché, le DISPOSITIF BORLOO impose quant à lui, des loyers inférieurs de 30% aux prix du marché.
1. Le loyer est plafonné à 70% du marché. Concrètement : Les loyers sont plafonnés à 15, 91 euros/m² pour Paris, la petite couronne et alentours, le Genevois français et la bande littorale Hyères-Menton, à 11,06 euros/m² pour les 23 agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants et quelques agglomérations plus petites mais particulièrement chères (Annecy…), à 9,04 euros/m² pour les agglomérations de population comprises entre 50 000 et 250 000 habitants, enfin à 6,62 euros/m² pour le reste du territoire.
2. Il existe un plafond de ressources pour les locataires qui devrait être de 45 000 euros par mois pour un couple de deux enfants dans une ville de 100 000 habitants.
3. L’acquéreur s’engage à louer le bien pendant au moins 9 ans
AVANTAGES FISCAUX
L'avantage fiscal devrait permettre d'amortir 65 % de l'investissement initial, mais sur un rythme différent de celui que proposait la Loi Robien.
L’abattement forfaitaire sur les loyers est de 40% au lieu de 6% pour l’amortissement Robien. L’amortissement devrait être de 6% pendant les 7 premières années, puis de 4% pendant 2 ans, puis 2,5% pendant les 6 dernières années.
La réduction d'impôt par la LOI BORLOO est adoptée, afin de favoriser l’investissement immobilier locatif social. Elle accorde aux investisseurs la possibilité de défiscaliser une partie de leurs revenus, en contrepartie de conditions de locations attractives pour les ménages à revenus modestes et moyens.
Plus avantageux fiscalement que le « Robien », les loyers sont en revanche 20% en dessous de ceux du Robien.
LES ENGAGEMENTS DU PROPRIETAIRE
La LOI BORLOO se distingue du dispositif de Robien sur un point : La différence réside dans la contrepartie sociale. En effet, alors que le dispositif de Robien impose de louer les biens immobiliers à -10% des prix de marché, le DISPOSITIF BORLOO impose quant à lui, des loyers inférieurs de 30% aux prix du marché.
1. Le loyer est plafonné à 70% du marché. Concrètement : Les loyers sont plafonnés à 15, 91 euros/m² pour Paris, la petite couronne et alentours, le Genevois français et la bande littorale Hyères-Menton, à 11,06 euros/m² pour les 23 agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants et quelques agglomérations plus petites mais particulièrement chères (Annecy…), à 9,04 euros/m² pour les agglomérations de population comprises entre 50 000 et 250 000 habitants, enfin à 6,62 euros/m² pour le reste du territoire.
2. Il existe un plafond de ressources pour les locataires qui devrait être de 45 000 euros par mois pour un couple de deux enfants dans une ville de 100 000 habitants.
3. L’acquéreur s’engage à louer le bien pendant au moins 9 ans
AVANTAGES FISCAUX
L'avantage fiscal devrait permettre d'amortir 65 % de l'investissement initial, mais sur un rythme différent de celui que proposait la Loi Robien.
L’abattement forfaitaire sur les loyers est de 40% au lieu de 6% pour l’amortissement Robien. L’amortissement devrait être de 6% pendant les 7 premières années, puis de 4% pendant 2 ans, puis 2,5% pendant les 6 dernières années.
La défiscalisation par la loi Besson s'adresse, à compter du 01/01/99, aux propriétaires de logements neufs et anciens destinés à la location.
Malgré sa grande complexité, elle est assez attrayante. L'une de ses grandes particularités est d'avoir une durée de vie illimitée. Dans le domaine immobilier, il est extrêmement rare qu'un système de défiscalisation soit permanent. Autre particularité, le régime Besson comprend deux dispositifs, dont l'un est réservé à l'immobilier ancien, domaine qui ne bénéficiait jusqu'à présent de quasiment aucun avantage fiscal (seule la loi Malraux fait exception).
Depuis le 1er janvier 1999, la loi de Finances 1999 prévoit la mise en place d'un statut du bailleur conventionné auquel sont liés des avantages fiscaux.
Applicable aux baux signés depuis le 1er janvier 1999, cette disposition dite " du bailleur privé conventionné " prévoit de permettre au propriétaire de bénéficier d'avantages d'une part dans le cadre d'un investissement locatif dans le neuf et d'autre part dans le cadre d'une acquisition d'un bien ancien destiné à la location.
II - Les avantages fiscaux offerts par la loi
Pour le neuf
Cette loi permet à toute personne qui investit dans l'achat d'un appartement ou d'une villa destiné à la location, pendant une durée minimale de 9 ans, de déduire de ses revenus imposables 65% de son investissement, en deux périodes :
- 8% du prix d'acquisition (ou de construction) par an durant les 5 premières années,
- 2,5% par an pendant les 4 années suivantes.
Le plafond du déficit foncier est limité à 10.700 € par an.
Cependant pour rentrer dans le cadre de la loi, des conditions en termes de loyers pratiqués et de revenus des locataires sont imposées. Elles vous sont détaillées dans les paragraphes suivants.
Pour l'ancien
Cette loi permet à toute personne qui investit dans l'ancien de bénéficier, pendant une durée minimale de 6 ans, d'une déduction forfaitaire sur ses revenus fonciers portée à 25% au lieu de 14% en droit commun si cette personne respecte certaines conditions.
De la même manière que dans le cas d'un logement neuf, des conditions en termes de loyers pratiqués et de revenus des locataires sont imposées. Elles vous sont détaillées dans les paragraphes suivants.
Exemple:
Vous louez votre trois pièces de 70m² à Paris avec un loyer mensuel de 680 €. Vous percevez donc annuellement 680 x 12 = 8.160 € de revenus fonciers .
Régime normal : vous bénéficiez d'une déduction de l'impôt de 14% de 8.160 € soit 1.142 €.
Régime Besson : vous déduisez à présent 25% de 8.160 € soit 2.040 €, soit 898 € de plus !
Des garanties pour le propriétaire
L'investissement " Besson " est sécurisant en raison de loyers qui sont plafonnés mais garantis. En effet, la loi Besson apporte des garanties partielles pour le propriétaire et tout particulièrement une sécurité plus grande pour l'encaissement de ses loyers puisque :
* les allocations logement dont bénéficie le locataire lui sont versées directement.
* une garantie peut être mise en oeuvre contre les impayés de loyer et de charges locatives (avec un maximum de 9 mois pour une location de 3 ans).
III - Qui peut en bénéficier ?
Il y a deux conditions à respecter : l'une concerne le plafonnement des loyers, des maxima ont été fixés pour les baux signés en 2002 (voir ci-dessous), puis seront relevés chaque 1er janvier, l'autre concerne le plafonnement des ressources du locataire qui doivent être inférieures à un certain seuil variable selon la composition du foyer fiscal et du lieu d'habitation (voir tableau).
Plafonnement des loyers
Pour bénéficier de ce dispositif, le bailleur doit s'engager à ce que le montant des loyers pratiqués ne soient pas supérieurs à des plafonds fixés par décret.
Pour le neuf :
- 12,5 €/m²/mois à Paris et communes limitrophes (Zone 1 bis),
- 11 €/m²/mois dans le reste de l'agglomération parisienne (Zone 1),
- 8,5 €/m²/mois dans les agglomérations de plus de 100.000 habitants (Zone 2),
- 8 €/m²/mois dans les autres communes (Zone 3).
Pour l'ancien :
- 11 €/m²/mois à Paris et communes limitrophes (Zone 1 bis),
- 9,5 €/m²/mois dans le reste de l'agglomération parisienne (Zone 1),
- 6 €/m²/mois dans les agglomérations de plus de 100.000 habitants (Zone 2),
- 5,5 €/m²/mois dans les autres communes (Zone 3).
Plafonnement des ressources des locataires
Les ressources qu'il faut prendre en compte sont le revenu fiscal figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de bail. Ainsi, les ressources à prendre en compte pour un contrat signé en 2003 sont celles de l'année 2001. Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier en fonction de l'évolution annuelle du SMIC.
Pour les baux conclus en 2002, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :
Composition du foyer du locataire
Ile-de-France
Province
Personne seule 19.058 € 15.911 €
Couple marié 31.321 € 24.362 €
Personne seule ou couple marié ayant une personne à charge 37.620 € 29.167 €
Personne seule ou couple marié ayant deux personnes à charge 44.910 € 35.299 €
Personne seule ou couple marié ayant trois personnes à charge 53.197 € 41.431 €
Personne seule ou couple marié ayant quatre personnes à charge 59.824 € 46.734 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième + 6.796 € + 5.305 €
Exemple:
Vous souhaitez louer votre appartement situé en Province à un couple avec un enfant. Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Besson, les revenus annuels de vos locataires ne doivent pas excéder 29.167 € pour les baux conclus en 2002.
Conditions particulières
Le logement ne peut être donné en location ni à un membre du même foyer fiscal que le propriétaire, ni à un membre de sa famille.
Le locataire doit l'utiliser en tant que résidence principale.
IV - Les 8 règles d'un investissement réussi
Pour parvenir à une bonne, voire excellente rentabilité, il faut adopter (comme pour tous les investissements), des règles de prudence et de rigueur. Avant toute chose, n'oubliez pas qu'un investissement Besson est avant tout un projet immobilier. Ne pensez jamais qu'il s'agit d'un investissement financier, vous risquez de faire de graves erreurs. Comme tout projet immobilier, deux critères seront donc à privilégier : la qualité et la localisation du bien, le prix d'achat.
Nous résumons ci-dessous, par ordre d'importance, les 8 critères qui nous paraissent essentiels :
Localisation
du bien acheté Certains " quartiers " ou " zones géographiques " sont en devenir, d'autres au contraire font supporter de très gros risques. Parmi les quartiers que l'on peut estimer de très bonne qualité, deux exemples : la Plaine St-Denis, le parc Laccassagne à Lyon, il y en a bien d'autres (Nantes...) mais attention de ne pas se laisser tenter par des emplacements non " prouvés ". Les brochures commerciales restent des brochures et ne suffisent pas du tout à évaluer le bien (ceci s'applique également au critère n°4).
Prix d'achat
du bien Il faut absolument comparer avec d'autres biens, c'est une règle absolue. Par exemple, on a pu constater que certains particuliers étaient disposés à acheter un bien à 30 km de Toulouse au même prix que celui qu'ils auraient payé au centre de Toulouse. Comment s'en apercevoir : appeler une agence immobilière, faire appel à un spécialiste de confiance, comparer aux annonces locales. Il peut arriver que certains programmes " investisseurs " soient vendus 10% à 12% au-dessus du prix réel du marché ; cette différence a un impact immédiat sur la rentabilité finale de l'opération, puisqu'en fin d'investissement, le bien devra supporter une moins-value significative par rapport à son prix d'acquisition.
Type de programme Attention de ne pas dépasser 50% (environ) de locatif dans la résidence, car trop de locatif induit un niveau d'entretien plus faible, des " reventes groupées " donc plus difficiles, et augure moins de la qualité du programme.
Qualité de la construction Faire appel à des professionnels reconnus dans l'immobilier, à un expert externe ; il est recommandé d'aller visiter d'autres programmes du même constructeur.
Financement Attention de ne pas prendre un taux et des conditions trop élevées, certains particuliers semblent contents de constater un déficit important car ils réduisaient leurs impôts et semblaient donc satisfaits de payer des frais de dossier, et des taux élevés ! Attention, le déficit n'est pas un avantage en soi.
Déficit fiscal et trésorerie Quand le déficit fiscal se termine (4 ans environ), il faut à nouveau payer des impôts. Attention de le prévoir, car les remboursements continueront à devoir être payés. En raison de problème de trésorerie, certains particuliers se trouvent contraints de réaliser une nouvelle opération d'investissement pour réduire les impôts, c'est un cycle dangereux...
Fiscalité Vérifier bien que la tranche d'imposition du ménage est dans les deux tranches supérieures et qu'elle le restera dans les prochaines années (enfants etc...) ; il ne suffit pas de prendre la tranche d'imposition de la première année pour prévoir la rentabilité ; dans les tranches d'imposition plus basses, l'investissement Besson est très rarement rentable.
La réduction d'impôt par la loi Besson s'adresse, à compter du 01/01/99, aux propriétaires de logements neufs et anciens destinés à la location.
Malgré sa grande complexité, elle est assez attrayante. L'une de ses grandes particularités est d'avoir une durée de vie illimitée. Dans le domaine immobilier, il est extrêmement rare qu'un système de défiscalisation soit permanent. Autre particularité, le régime Besson comprend deux dispositifs, dont l'un est réservé à l'immobilier ancien, domaine qui ne bénéficiait jusqu'à présent de quasiment aucun avantage fiscal (seule la loi Malraux fait exception).
Depuis le 1er janvier 1999, la loi de Finances 1999 prévoit la mise en place d'un statut du bailleur conventionné auquel sont liés des avantages fiscaux.
Applicable aux baux signés depuis le 1er janvier 1999, cette disposition dite " du bailleur privé conventionné " prévoit de permettre au propriétaire de bénéficier d'avantages d'une part dans le cadre d'un investissement locatif dans le neuf et d'autre part dans le cadre d'une acquisition d'un bien ancien destiné à la location.
II - Les avantages fiscaux offerts par la loi
Pour le neuf
Cette loi permet à toute personne qui investit dans l'achat d'un appartement ou d'une villa destiné à la location, pendant une durée minimale de 9 ans, de déduire de ses revenus imposables 65% de son investissement, en deux périodes :
- 8% du prix d'acquisition (ou de construction) par an durant les 5 premières années,
- 2,5% par an pendant les 4 années suivantes.
Le plafond du déficit foncier est limité à 10.700 € par an.
Cependant pour rentrer dans le cadre de la loi, des conditions en termes de loyers pratiqués et de revenus des locataires sont imposées. Elles vous sont détaillées dans les paragraphes suivants.
Pour l'ancien
Cette loi permet à toute personne qui investit dans l'ancien de bénéficier, pendant une durée minimale de 6 ans, d'une déduction forfaitaire sur ses revenus fonciers portée à 25% au lieu de 14% en droit commun si cette personne respecte certaines conditions.
De la même manière que dans le cas d'un logement neuf, des conditions en termes de loyers pratiqués et de revenus des locataires sont imposées. Elles vous sont détaillées dans les paragraphes suivants.
Exemple:
Vous louez votre trois pièces de 70m² à Paris avec un loyer mensuel de 680 €. Vous percevez donc annuellement 680 x 12 = 8.160 € de revenus fonciers .
Régime normal : vous bénéficiez d'une déduction de l'impôt de 14% de 8.160 € soit 1.142 €.
Régime Besson : vous déduisez à présent 25% de 8.160 € soit 2.040 €, soit 898 € de plus !
Des garanties pour le propriétaire
L'investissement " Besson " est sécurisant en raison de loyers qui sont plafonnés mais garantis. En effet, la loi Besson apporte des garanties partielles pour le propriétaire et tout particulièrement une sécurité plus grande pour l'encaissement de ses loyers puisque :
* les allocations logement dont bénéficie le locataire lui sont versées directement.
* une garantie peut être mise en oeuvre contre les impayés de loyer et de charges locatives (avec un maximum de 9 mois pour une location de 3 ans).
III - Qui peut en bénéficier ?
Il y a deux conditions à respecter : l'une concerne le plafonnement des loyers, des maxima ont été fixés pour les baux signés en 2002 (voir ci-dessous), puis seront relevés chaque 1er janvier, l'autre concerne le plafonnement des ressources du locataire qui doivent être inférieures à un certain seuil variable selon la composition du foyer fiscal et du lieu d'habitation (voir tableau).
Plafonnement des loyers
Pour bénéficier de ce dispositif, le bailleur doit s'engager à ce que le montant des loyers pratiqués ne soient pas supérieurs à des plafonds fixés par décret.
Pour le neuf :
- 12,5 €/m²/mois à Paris et communes limitrophes (Zone 1 bis),
- 11 €/m²/mois dans le reste de l'agglomération parisienne (Zone 1),
- 8,5 €/m²/mois dans les agglomérations de plus de 100.000 habitants (Zone 2),
- 8 €/m²/mois dans les autres communes (Zone 3).
Pour l'ancien :
- 11 €/m²/mois à Paris et communes limitrophes (Zone 1 bis),
- 9,5 €/m²/mois dans le reste de l'agglomération parisienne (Zone 1),
- 6 €/m²/mois dans les agglomérations de plus de 100.000 habitants (Zone 2),
- 5,5 €/m²/mois dans les autres communes (Zone 3).
Plafonnement des ressources des locataires
Les ressources qu'il faut prendre en compte sont le revenu fiscal figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de bail. Ainsi, les ressources à prendre en compte pour un contrat signé en 2003 sont celles de l'année 2001. Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier en fonction de l'évolution annuelle du SMIC.
Pour les baux conclus en 2002, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :
Composition du foyer du locataire
Ile-de-France
Province
Personne seule 19.058 € 15.911 €
Couple marié 31.321 € 24.362 €
Personne seule ou couple marié ayant une personne à charge 37.620 € 29.167 €
Personne seule ou couple marié ayant deux personnes à charge 44.910 € 35.299 €
Personne seule ou couple marié ayant trois personnes à charge 53.197 € 41.431 €
Personne seule ou couple marié ayant quatre personnes à charge 59.824 € 46.734 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième + 6.796 € + 5.305 €
Exemple:
Vous souhaitez louer votre appartement situé en Province à un couple avec un enfant. Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Besson, les revenus annuels de vos locataires ne doivent pas excéder 29.167 € pour les baux conclus en 2002.
Conditions particulières
Le logement ne peut être donné en location ni à un membre du même foyer fiscal que le propriétaire, ni à un membre de sa famille.
Le locataire doit l'utiliser en tant que résidence principale.
IV - Les 8 règles d'un investissement réussi
Pour parvenir à une bonne, voire excellente rentabilité, il faut adopter (comme pour tous les investissements), des règles de prudence et de rigueur. Avant toute chose, n'oubliez pas qu'un investissement Besson est avant tout un projet immobilier. Ne pensez jamais qu'il s'agit d'un investissement financier, vous risquez de faire de graves erreurs. Comme tout projet immobilier, deux critères seront donc à privilégier : la qualité et la localisation du bien, le prix d'achat.
Nous résumons ci-dessous, par ordre d'importance, les 8 critères qui nous paraissent essentiels :
Localisation
du bien acheté Certains " quartiers " ou " zones géographiques " sont en devenir, d'autres au contraire font supporter de très gros risques. Parmi les quartiers que l'on peut estimer de très bonne qualité, deux exemples : la Plaine St-Denis, le parc Laccassagne à Lyon, il y en a bien d'autres (Nantes...) mais attention de ne pas se laisser tenter par des emplacements non " prouvés ". Les brochures commerciales restent des brochures et ne suffisent pas du tout à évaluer le bien (ceci s'applique également au critère n°4).
Prix d'achat
du bien Il faut absolument comparer avec d'autres biens, c'est une règle absolue. Par exemple, on a pu constater que certains particuliers étaient disposés à acheter un bien à 30 km de Toulouse au même prix que celui qu'ils auraient payé au centre de Toulouse. Comment s'en apercevoir : appeler une agence immobilière, faire appel à un spécialiste de confiance, comparer aux annonces locales. Il peut arriver que certains programmes " investisseurs " soient vendus 10% à 12% au-dessus du prix réel du marché ; cette différence a un impact immédiat sur la rentabilité finale de l'opération, puisqu'en fin d'investissement, le bien devra supporter une moins-value significative par rapport à son prix d'acquisition.
Type de programme Attention de ne pas dépasser 50% (environ) de locatif dans la résidence, car trop de locatif induit un niveau d'entretien plus faible, des " reventes groupées " donc plus difficiles, et augure moins de la qualité du programme.
Qualité de la construction Faire appel à des professionnels reconnus dans l'immobilier, à un expert externe ; il est recommandé d'aller visiter d'autres programmes du même constructeur.
Financement Attention de ne pas prendre un taux et des conditions trop élevées, certains particuliers semblent contents de constater un déficit important car ils réduisaient leurs impôts et semblaient donc satisfaits de payer des frais de dossier, et des taux élevés ! Attention, le déficit n'est pas un avantage en soi.
Déficit fiscal et trésorerie Quand le déficit fiscal se termine (4 ans environ), il faut à nouveau payer des impôts. Attention de le prévoir, car les remboursements continueront à devoir être payés. En raison de problème de trésorerie, certains particuliers se trouvent contraints de réaliser une nouvelle opération d'investissement pour réduire les impôts, c'est un cycle dangereux...
Fiscalité Vérifier bien que la tranche d'imposition du ménage est dans les deux tranches supérieures et qu'elle le restera dans les prochaines années (enfants etc...) ; il ne suffit pas de prendre la tranche d'imposition de la première année pour prévoir la rentabilité ; dans les tranches d'imposition plus basses, l'investissement Besson est très rarement rentable.
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La défiscalisation par la LOI GIRARDIN entre en vigueur, afin de dynamiser l’économie dans les DOM-TOM. Désormais, tout contribuable domicilié en France, désirant investir dans les DOM-TOM, pourra bénéficier d'une réduction d'impôts sur le revenu de 40 à 50% du prix de revient total de l’investissement.
Une chance pour tous ceux qui désirent investir dans l’immobilier en outre-mer !
LES LOGEMENTS CONCERNES
Les biens immobiliers ouvrant droit à cette réduction d'impôts sont des logements neufs situés dans les territoires d’Outre-mer et construits ou acquis entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017.
Cela comprend la Martinique, le Guadeloupe, la Réunion, la Guyane, Mayotte, Saint-Pierre et Miquelon, ainsi que la Nouvelle Calédonie.
LES CONDITIONS
Suite à l’acquisition d'un bien dans les DOM-TOM, le propriétaire doit s’engager à :
1. Louer le logement nu, à des personnes autres que son conjoint ou un membre de son foyer fiscal, dans les six mois de son achèvement ou de son acquisition. Cela pendant une durée minimum de six ans à compter de la date de prise d'effet du bail.
2. Affecter le logement à l'habitation principale du locataire.
3. Fixer le loyer et les ressources du locataire en fonction des plafonds décrétés.
Pour les baux conclus en 2003 avec un nouveau locataire, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder :
ZONES GEOGRAPHIQUES PRIX DU METRE CARRE
Départements d’outre-mer et collectivité départementale de Mayotte 126 €
Territoires d’outre-mer, collectivité territoriale de Saint-Pierre-et-Miquelon et de
Nouvelle Calédonie. 169 €
L’AVANTAGE FISCAL
L’avantage fiscal que le propriétaire peut retirer de la LOI GIRARDIN, c’est "une réduction d'impôt de 40 à 50% du coût de l'investissement répartie sur 5 ans". 40 à 50% selon le cadre locatif dans lequel le propriétaire souhaite entrer !
1. L’investisseur peut ainsi défiscaliser 40% sur 5 ans, s’il investit dans un logement destiné à être loué dans le cadre du locatif libre. Dans ce cadre, aucun plafond n’est imposé, ni au montant du loyer, ni aux revenus du locataire.
2. Il peut aussi défiscaliser 50%, s’il achète un bien immobilier destiné à être loué dans le cadre du locatif intermédiaire, c’est à dire loué à un locataire aux revenus peu élevés selon les plafonds de loyer décrétés.
Il faut savoir que la défiscalisation Girardin est lié à un plafond au m2 pour calculer la base de l'économie d'impôt.
AUTRES AVANTAGES
Le levier fiscal est donc très motivant :
L’investissement se faisant dans le cadre de cette loi s’autofinance pendant les premières années grâce à l’économie engendrée par la réduction d’impôts et les revenus locatifs. Passé 5 ans (pour le locatif libre) et 6 ans (pour le locatif intermédiaire), c’est aussi un excellent moyen pour l’investisseur de faire fructifier l’argent de ses impôts, puisqu’il peut désormais revendre le bien acquis ou profiter des revenus tirés de la location.
QUI EN BENEFICIE ?
Tout contribuable payant régulièrement plus de 10 000 E d’impôt sur le revenu
La réduction d'impôt par GIRARDIN entre en vigueur, afin de dynamiser l’économie dans les DOM-TOM. Désormais, tout contribuable domicilié en France, désirant investir dans les DOM-TOM, pourra bénéficier d'une réduction d'impôts sur le revenu de 40 à 50% du prix de revient total de l’investissement.
Une chance pour tous ceux qui désirent investir dans l’immobilier en outre-mer !
LES LOGEMENTS CONCERNES
Les biens immobiliers ouvrant droit à cette réduction d'impôts sont des logements neufs situés dans les territoires d’Outre-mer et construits ou acquis entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017.
Cela comprend la Martinique, le Guadeloupe, la Réunion, la Guyane, Mayotte, Saint-Pierre et Miquelon, ainsi que la Nouvelle Calédonie.
LES CONDITIONS
Suite à l’acquisition d'un bien dans les DOM-TOM, le propriétaire doit s’engager à :
1. Louer le logement nu, à des personnes autres que son conjoint ou un membre de son foyer fiscal, dans les six mois de son achèvement ou de son acquisition. Cela pendant une durée minimum de six ans à compter de la date de prise d'effet du bail.
2. Affecter le logement à l'habitation principale du locataire.
3. Fixer le loyer et les ressources du locataire en fonction des plafonds décrétés.
Pour les baux conclus en 2003 avec un nouveau locataire, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder :
ZONES GEOGRAPHIQUES PRIX DU METRE CARRE
Départements d’outre-mer et collectivité départementale de Mayotte 126 €
Territoires d’outre-mer, collectivité territoriale de Saint-Pierre-et-Miquelon et de
Nouvelle Calédonie. 169 €
L’AVANTAGE FISCAL
L’avantage fiscal que le propriétaire peut retirer de la LOI GIRARDIN, c’est "une réduction d'impôt de 40 à 50% du coût de l'investissement répartie sur 5 ans". 40 à 50% selon le cadre locatif dans lequel le propriétaire souhaite entrer !
1. L’investisseur peut ainsi défiscaliser 40% sur 5 ans, s’il investit dans un logement destiné à être loué dans le cadre du locatif libre. Dans ce cadre, aucun plafond n’est imposé, ni au montant du loyer, ni aux revenus du locataire.
2. Il peut aussi défiscaliser 50%, s’il achète un bien immobilier destiné à être loué dans le cadre du locatif intermédiaire, c’est à dire loué à un locataire aux revenus peu élevés selon les plafonds de loyer décrétés.
Il faut savoir que la défiscalisation Girardin est lié à un plafond au m2 pour calculer la base de l'économie d'impôt.
AUTRES AVANTAGES
Le levier fiscal est donc très motivant :
L’investissement se faisant dans le cadre de cette loi s’autofinance pendant les premières années grâce à l’économie engendrée par la réduction d’impôts et les revenus locatifs. Passé 5 ans (pour le locatif libre) et 6 ans (pour le locatif intermédiaire), c’est aussi un excellent moyen pour l’investisseur de faire fructifier l’argent de ses impôts, puisqu’il peut désormais revendre le bien acquis ou profiter des revenus tirés de la location.
QUI EN BENEFICIE ?
Tout contribuable payant régulièrement plus de 10 000 E d’impôt sur le revenu
Vous souhaitez en savoir plus ? Demandez un diagnostique personnalisé à un de nos conseillers
La défiscalisation par la Loi Demessine est instauré par la loi de Finances, afin de soutenir l’investissement immobilier dans certains secteurs géographiques que l’Etat souhaite dynamiser.
Dorénavant, ceux qui désirent investir dans l'immobilier une partie de leurs impôts, avec la possibilité éventuelle (option) de jouir d'un logement pour leurs vacances, pourront user de tous les avantages de cette loi !
Le privilège accordé aux investisseurs est le suivant : "une réduction d'impôt égale à 25 % de l'acquisition plafonnée à 50 000 € ou 100 000 €" !
LES LOGEMENTS CONCERNES
Pour avoir droit à la réduction d’impôt prévue par cette loi, l’acquisition d’une résidence doit cependant s’effectuer dans les zones de revitalisation rurale.
LES ENGAGEMENTS A RESPECTER
Les conditions, pour que cette loi soit applicable, sont les suivantes :
1. Louer nu à l'exploitant de la résidence de tourisme par le biais d'un bail commercial. L'acquéreur doit consentir à un engagement de neuf ans minimum avec le gestionnaire de la résidence.
2. Devenir propriétaire avant le 31 décembre 2006 dans une résidence de tourisme implantée dans une ZRR ou dans une commune rurale.
LES AVANTAGES FISCAUX
La LOI DEMESSINE donne la possibilité de réduire son investissement de 25%, dans la limite d'un plafond de 50.000 Euros pour une personne seule et de 100.000 Euros pour un couple marié. Cette réduction d’impôt, est échelonnée sur 6 ans. Par ailleurs, la réduction d'impôts est calculée sur le prix hors taxes, puisque l'acquéreur n'a pas à supporter la tva de son bien.
AUTRES AVANTAGES
En plus de l’avantage fiscal, Le propriétaire a aussi la possibilité d’exercer un droit de jouissance temporaire sur le bien acquis. Autrement dit, il pourra "partir en vacances" dans la résidence sous réserve que la durée d'occupation n'excède pas plus 8 semaines par an.
Dans ce cas précis, le revenu foncier déclaré doit correspondre au loyer qui aurait été normalement perçu par l’exploitant en l’absence de cette occupation.
Non seulement, le propriétaire pourra profiter d’un revenu complémentaire, mais il pourra également profiter du logement !
QUI EN BENEFICIE ?
Il s’agit de personnes physiques ou bien de SCI (société civile immobilière) de gestion soumises à l’impôt sur le revenu imposées entre 2000 et 4000 € par an.
La réduction d'impôt par la Loi Demessine est instauré par la loi de Finances, afin de soutenir l’investissement immobilier dans certains secteurs géographiques que l’Etat souhaite dynamiser.
Dorénavant, ceux qui désirent investir dans l'immobilier une partie de leurs impôts, avec la possibilité éventuelle (option) de jouir d'un logement pour leurs vacances, pourront user de tous les avantages de cette loi !
Le privilège accordé aux investisseurs est le suivant : "une réduction d'impôt égale à 25 % de l'acquisition plafonnée à 50 000 € ou 100 000 €" !
LES LOGEMENTS CONCERNES
Pour avoir droit à la réduction d’impôt prévue par cette loi, l’acquisition d’une résidence doit cependant s’effectuer dans les zones de revitalisation rurale, comme le montre la carte ci-dessous.
LES ENGAGEMENTS A RESPECTER
Les conditions, pour que cette loi soit applicable, sont les suivantes :
1. Louer nu à l'exploitant de la résidence de tourisme par le biais d'un bail commercial. L'acquéreur doit consentir à un engagement de neuf ans minimum avec le gestionnaire de la résidence.
2. Devenir propriétaire avant le 31 décembre 2006 dans une résidence de tourisme implantée dans une ZRR ou dans une commune rurale.
LES AVANTAGES FISCAUX
La LOI DEMESSINE donne la possibilité de réduire son investissement de 25%, dans la limite d'un plafond de 50.000 Euros pour une personne seule et de 100.000 Euros pour un couple marié. Cette réduction d’impôt, est échelonnée sur 6 ans. Par ailleurs, la réduction d'impôts est calculée sur le prix hors taxes, puisque l'acquéreur n'a pas à supporter la tva de son bien.
AUTRES AVANTAGES
En plus de l’avantage fiscal, Le propriétaire a aussi la possibilité d’exercer un droit de jouissance temporaire sur le bien acquis. Autrement dit, il pourra "partir en vacances" dans la résidence sous réserve que la durée d'occupation n'excède pas plus 8 semaines par an.
Dans ce cas précis, le revenu foncier déclaré doit correspondre au loyer qui aurait été normalement perçu par l’exploitant en l’absence de cette occupation.
Non seulement, le propriétaire pourra profiter d’un revenu complémentaire, mais il pourra également profiter du logement !
QUI EN BENEFICIE ?
Il s’agit de personnes physiques ou bien de SCI (société civile immobilière) de gestion soumises à l’impôt sur le revenu imposées entre 2000 et 4000 € par an.
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La défiscalisation par la LOI MALRAUX est instaurée, afin de sauvegarder le patrimoine architectural et historique français et d’en faciliter sa restauration.
Il est ainsi accordé aux investisseurs voulant acquérir un bien dans un immeuble classé la possibilité de déduire de leurs revenus le montant total des travaux de restauration réalisés.
Une opportunité à saisir pour tous ceux qui souhaitent constituer un patrimoine de caractère !
LES LOGEMENTS CONCERNES
Pour bénéficier des privilèges accordés par ce régime, encore faut-il participer à la restauration d’un immeuble ancien situé dans les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) ou en secteurs sauvegardés.
Précisons : les ZPPAUP représentent "toutes les zones instituées autour des monuments, des quartiers historiques, des sites ou espaces à protéger, à mettre en valeur pour des motifs esthétiques, historiques ou culturels, dans le cadre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur, défini soit par l’administration française, soit par l’Europe".
LES CONDITIONS A REMPLIR
Une fois le logement restauré, le propriétaire doit encore s’engager à respecter certaines conditions :
1. Il doit louer le logement nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée minimum de 6 ans et dès les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de restauration.
2. Comme dans toutes les autre lois sur la défiscalisation, le propriétaire doit louer son bien immobilier à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.
3. L’initiative des opérations de restauration immobilière doit être prise par une personne seule ou par un ensemble de propriétaires regroupés au sein d’une association foncière (AFUL).
AVANTAGES FISCAUX
Le montant total des opérations de restauration immobilière réalisé est déductible en totalité du revenu du propriétaire, à l’exception cependant des intérêts d’emprunts et des frais accessoires qui y son liés.
- Frais de gérance et de rémunération des concierges
- Dépenses liées aux travaux d’amélioration ou entretien
- Frais d’adhésion aux AFUL
- Travaux de démolition
- Travaux de reconstitution des toitures ou murs extérieurs
- Travaux de transformation du logement
- Charges de propriété de droit commun
NB : Pour les monuments historiques, les intérêts d'emprunts sont déductibles en totalité du revenu global !
QUI EN BENEFICIE ?
Seules des personnes physiques sont en droit de réaliser des investissements dans le locatif ancien de prestige. Ils le peuvent en direct ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés.
Par ailleurs, pour que la réduction d’impôt soit avantageuse, il est nécessaire que les futurs propriétaires soient dans la tranche maximum d’imposition.
La réduction d'impôt MALRAUX est instaurée, afin de sauvegarder le patrimoine architectural et historique français et d’en faciliter sa restauration.
Il est ainsi accordé aux investisseurs voulant acquérir un bien dans un immeuble classé la possibilité de déduire de leurs revenus le montant total des travaux de restauration réalisés.
Une opportunité à saisir pour tous ceux qui souhaitent constituer un patrimoine de caractère !
LES LOGEMENTS CONCERNES
Pour bénéficier des privilèges accordés par ce régime, encore faut-il participer à la restauration d’un immeuble ancien situé dans les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) ou en secteurs sauvegardés.
Précisons : les ZPPAUP représentent "toutes les zones instituées autour des monuments, des quartiers historiques, des sites ou espaces à protéger, à mettre en valeur pour des motifs esthétiques, historiques ou culturels, dans le cadre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur, défini soit par l’administration française, soit par l’Europe".
LES CONDITIONS A REMPLIR
Une fois le logement restauré, le propriétaire doit encore s’engager à respecter certaines conditions :
1. Il doit louer le logement nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée minimum de 6 ans et dès les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de restauration.
2. Comme dans toutes les autre lois sur la défiscalisation, le propriétaire doit louer son bien immobilier à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.
3. L’initiative des opérations de restauration immobilière doit être prise par une personne seule ou par un ensemble de propriétaires regroupés au sein d’une association foncière (AFUL).
AVANTAGES FISCAUX
Le montant total des opérations de restauration immobilière réalisé est déductible en totalité du revenu du propriétaire, à l’exception cependant des intérêts d’emprunts et des frais accessoires qui y son liés.
- Frais de gérance et de rémunération des concierges
- Dépenses liées aux travaux d’amélioration ou entretien
- Frais d’adhésion aux AFUL
- Travaux de démolition
- Travaux de reconstitution des toitures ou murs extérieurs
- Travaux de transformation du logement
- Charges de propriété de droit commun
NB : Pour les monuments historiques, les intérêts d'emprunts sont déductibles en totalité du revenu global !
QUI EN BENEFICIE ?
Seules des personnes physiques sont en droit de réaliser des investissements dans le locatif ancien de prestige. Ils le peuvent en direct ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés.
Par ailleurs, pour que la réduction d’impôt soit avantageuse, il est nécessaire que les futurs propriétaires soient dans la tranche maximum d’imposition.
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Une loi sur les MONUMENTS HISTORIQUES est mise en place. Elle accorde aux investisseurs qui acquièrent ce type de bien afin de les restaurer et de les louer, des mesures de défiscalisation très favorables.
Un excellent moyen pour l'Etat de participer à la sauvegarde de notre patrimoine national et pour le particulier de réduire ses impôts !
LES LOGEMENTS CONCERNES
Le régime spécial dit des monuments historiques s’applique aux immeubles :
- classés ou inscrits au titre des monuments historiques régis par la loi du 31 décembre 1913
- qui font partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier et qui font l’objet d’un agrément spécial accordé par le ministre de l’économie et des Finances, ou en raison du label délivré par la fondation du patrimoine
Ex. immeubles anciens, témoins d’évènements historiques ou inclus dans des secteurs sauvegardés, immeubles conservés en raison du fait qu’une importante personnalité littéraire, artistique ou politique y a résidé, immeuble artistique présentant un style ou une architecture caractéristique.
LES ENGAGEMENTS DU PROPRIETAIRE
A partir du moment où l'immeuble est classé, inscrit ou appartient au patrimoine national, le propriétaire et son logement sont placés sous étroite surveillance du ministère de la Culture :
1. Si l'immeuble est classé, les travaux de rénovation ne peuvent débuter qu'après autorisation. De plus, ils doivent se dérouler sous le contrôle de l'Administration. Dans certains cas, ils bénéficieront du contrôle technique du service des Monuments historiques.
2.Toute construction, restauration, destruction effectuée doit obtenir l’accord de l’architecte des bâtiments de France.
3. Les déductions fiscales sont plus avantageuses, si le monument est ouvert au public au moins 50 jours par an, lorsqu’il est permis au public de les visiter d’avril à septembre inclus. Mais l’ouverture au public n’est pas obligatoire.
4. Une convention indique également les différents engagements que les propriétaires doivent obligatoirement respecter, à savoir :
- maintien sur place des éléments du décor figurant dans la convention;
- modalités d'entretien du bien;
- information du public concernant les conditions d'accès des visiteurs.
AVANTAGES FISCAUX
Quels sont les avantages fiscaux consentis à un bâtiment protégé au titre des monuments historiques (inscrit, classé ou agréé) ?
- Si votre bien ne génère aucune recette (vous l’occupez et les visites sont gratuites) :
Les charges foncières sont déductibles du revenu global (travaux de réparation, d’entretien et de rénovation, le cas échéant, de la participation financière de l'Etat dans le cadre d'une subvention). La déduction est égale à 100 % si l’immeuble est ouvert à la visite, à 50 % dans le cas contraire. NB : L’Administration fiscale considère qu'il y a ouverture au public dès lors que l’on peut visiter le monument : 1. au minimum 50 jours par an dont 25 jours (dimanches et jours fériés inclus) au cours des mois d'avril à septembre inclus; 2. ou 40 jours pendant les mois de juillet a septembre.
- Si votre bien génère des recettes (visites sont payantes, location) :
Si le bien génère des revenus locatifs, la totalité des charges foncières peut s'imputer sur les revenus fonciers. En cas de constatation d'un déficit foncier, celui-ci sera imputable sans limitation sur le revenu global du propriétaire;
- Si l'immeuble génère des recettes accessoires (visites payantes par exemple) :
Ces recettes sont soumises au régime de droit commun après déduction des charges telles que la rémunération du personnel chargé de recevoir les droits d'entrée et de guider les visiteurs et de la déduction forfaitaire. Sur le montant des recettes restant à déclarer, les propriétaires peuvent en outre, sans avoir de justification à fournir, pratiquer un abattement supplémentaire forfaitaire de:
- 1.524,49 € si le monument ne possède ni parc ni jardin;
- 2.286,74 € dans le cas contraire.
- Bien occupé et générant des recettes :
C'est le cas, par exemple, du propriétaire qui occupe une partie du bien et en loue une autre partie ou encore qui garde la totalité du bien pour sa jouissance personnelle mais qui reçoit des recettes accessoires du fait de la visite. Dans ce cas, les charges foncières qui se rapportent à la partie de l'immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables en totalité sur le revenu global. Quant aux autres charges, liées notamment au droit de visite ou à l'occupation partielle. elles sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier. En cas de déficit, celui-ci vient s'imputer sans limitation sur le revenu foncier.
A noter que si le bien est ouvert à la visite, l'Administration admet que la fraction correspondant à l'ouverture est égale à 75% du total des charges. Les 25% revenant au propriétaire sont directement déduits du revenu global.
AUTRES AVANTAGES
De même, vous pouvez exonérer ce bien des droits de succession et cela même si l’héritier n’appartient pas à la famille du détenteur, à condition toutefois qu’il y ait convention avec le ministre de la culture et des finances.
BENEFICIAIRES DU DISPOSITIF
Seules des personnes physiques peuvent en bénéficier. Elles peuvent réaliser ces investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de société non-soumise à l’IS.
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Fiscalité du placement
Revenus : La fiscalité est celle de l’immobilier. Par conséquent, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des loyers perçus ainsi que les diverses charges courantes de l’opération. Le résultat fiscal sera alors ajouté aux revenus du contribuable et donc imposé en fonction de sa situation fiscale personnelle.
Plus-value : La cession des locaux d’activités est soumise à la taxation des plus-values immobilières. Pour la détermination de son montant, la loi à prévu un correctif proportionnel à la détention du bien : un abattement de 10 % annuel au-delà de 5 ans exonérant ainsi totalement le propriétaire de toute fiscalité au bout de 15 ans.
Les détails de la campagne
Les professionnels qui gèrent les locaux d’activités ont pour mission d’assurer la location des biens aux meilleures conditions.
Ils procèdent à la recherche des locataires, contrôlent leur solvabilité, établissent les états des lieux, et perçoivent les dépôts de garantie pour le compte des investisseurs.
Ils assurent également les éventuels arbitrages nécessaires à la préservation du patrimoine.
De même, la politique de travaux et d’entretien suivie par les spécialistes permet l’adaptation constante des locaux à l’usage de leurs occupants.
Avantages du bail professionnel 3/6/9 ans
Les baux professionnels comportent de nombreux atouts. Une fois la solvabilité du locataire contrôlée, l’investisseur bénéficie de la sécurité offerte par le bail professionnel à savoir l’obligation pour l’utilisateur de rester au moins trois ans dans les locaux ou à défaut de trouver un repreneur (et ceci renouvelable par période de trois ans).
Au terme de ces trois ans, le préavis doit être donné au moins six mois avant le terme du bail, ce qui laisse une grande marge de manœuvre au gestionnaire pour se charger d’une relocation.
Par ailleurs, les loyers sont versés au propriétaire par trimestre d’avance, ce qui permet une gestion de trésorerie confortable et permet de prévenir un incident de paiement éventuel. Dans ce cas, il est beaucoup plus simple de donner congé au mauvais payeur que dans de l’habitation classique.
De plus, des garanties d’impayés peuvent être souscrites par le propriétaire, s'il souhaite sécuriser au maximum l’opération et son financement.
Enfin, un des avantages les plus conséquents du bail professionnel provient de l’absence de charges pour le propriétaire.
Les charges d’entretien et de réparation (article 605 et 606) , la taxe foncière et les frais de gestion et de syndic sont autant d’éléments pris en charge par le seul locataire.
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La défiscalisation par le statut LMNP entre en vigueur. Dorénavant, les loueurs en meublé non professionnel pourront bénéficier d’une déduction sur leurs recettes des charges liées à l’acquisition, ainsi qu’une exonération de la TVA.
Une opportunité à saisir pour tous ceux qui souhaitent se constituer des revenus complémentaires grâce à la fiscalité du meublé !
LOGEMENTS CONCERNES
Pour profiter des avantages liés à ce statut, la démarche est la suivante :
L’investisseur doit acquérir un bien immobilier neuf ou ancien, afin de le louer meublé. Il peut s’agir de locaux spécialement destinés à la location ou d’une ou plusieurs pièces de l’habitation principale du loueur. Mais pas seulement !
D’autres types d’habitations comme les chambres d’hôtes, les meublés de tourisme ou gîtes ruraux peuvent entrer dans le statut LMNP, à condition cependant que les loueurs ne soient pas inscrits au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs en meublé (et pas de commerçants) ou à condition qu’ils retirent de leur activité un montant de recettes inférieur ou égal à 23 000 € TTC et moins de 50% de leur revenu global.
Les mises à disposition de caravanes, mobil-homes et habitations légères de loisirs réalisées dans les terrains de camping peuvent également être assimilées LMNP, à la condition qu’elles constituent de véritables installations fixes.
CONDITONS
Une fois le bien acquis, l’investisseur devra néanmoins observer 5 obligations :
1. Etablir un bail commercial de 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para-hôteliers (accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison)
2. Louer un ou plusieurs logements meublés
3. Percevoir des revenus locatifs inférieurs à 23 000 €/an et les déclarer dans les BIC
4. Percevoir des loyers assujettis à la TVA à 5,5%
5. Etre assujetti à la taxe professionnelle
AVANTAGES FISCAUX
Moyennant ces obligations, l’investisseur pourra réaliser des économies d’impôts selon deux régimes fiscaux, qui dépendent du montant des recettes perçues : · Le régime des micros entreprises, si ses recettes n’excèdent pas 76 225 € HT. Dans ce régime, le loueur est imposé après un abattement de 70% et est exonéré de la TVA · Le régime réel simplifié, si ses recettes sont comprises entre 76 225 € HT et 762 250 € HT. Dans ce régime, les charges (frais d’acquisition, dépenses d’entretien, impôt foncier, charges de gestion, intérêts d’emprunt, frais de notaire) sont déductibles des recettes (loyers encaissés imposés au titre du BIC) sur une durée de 25 à 30 ans. BENEFICIAIRES DU DISPOSITIF Au final, le LMNP, à la différence du LMP, s'adresse à des contribuables moyennement imposés. En d’autres termes, vous réalisez moins de 23 000 € de recettes annuelles au titre de la location de locaux d’habitation meublés ou vous retirez de cette activité moins de 50% de vos revenus, vous faites partie des loueurs meublés non professionnels !
La réduction d'impôt par LMNP entre en vigueur. Dorénavant, les loueurs en meublé non professionnel pourront bénéficier d’une déduction sur leurs recettes des charges liées à l’acquisition, ainsi qu’une exonération de la TVA.
Une opportunité à saisir pour tous ceux qui souhaitent se constituer des revenus complémentaires grâce à la fiscalité du meublé !
LOGEMENTS CONCERNES
Pour profiter des avantages liés à ce statut, la démarche est la suivante :
L’investisseur doit acquérir un bien immobilier neuf ou ancien, afin de le louer meublé. Il peut s’agir de locaux spécialement destinés à la location ou d’une ou plusieurs pièces de l’habitation principale du loueur. Mais pas seulement !
D’autres types d’habitations comme les chambres d’hôtes, les meublés de tourisme ou gîtes ruraux peuvent entrer dans le statut LMNP, à condition cependant que les loueurs ne soient pas inscrits au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs en meublé (et pas de commerçants) ou à condition qu’ils retirent de leur activité un montant de recettes inférieur ou égal à 23 000 € TTC et moins de 50% de leur revenu global.
Les mises à disposition de caravanes, mobil-homes et habitations légères de loisirs réalisées dans les terrains de camping peuvent également être assimilées LMNP, à la condition qu’elles constituent de véritables installations fixes.
CONDITONS
Une fois le bien acquis, l’investisseur devra néanmoins observer 5 obligations :
1. Etablir un bail commercial de 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para-hôteliers (accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison)
2. Louer un ou plusieurs logements meublés
3. Percevoir des revenus locatifs inférieurs à 23 000 €/an et les déclarer dans les BIC
4. Percevoir des loyers assujettis à la TVA à 5,5%
5. Etre assujetti à la taxe professionnelle
AVANTAGES FISCAUX
Moyennant ces obligations, l’investisseur pourra réaliser des économies d’impôts selon deux régimes fiscaux, qui dépendent du montant des recettes perçues :
· Le régime des micros entreprises, si ses recettes n’excèdent pas 76 225 € HT. Dans ce régime, le loueur est imposé après un abattement de 70% et est exonéré de la TVA
· Le régime réel simplifié, si ses recettes sont comprises entre 76 225 € HT et 762 250 € HT. Dans ce régime, les charges (frais d’acquisition, dépenses d’entretien, impôt foncier, charges de gestion, intérêts d’emprunt, frais de notaire) sont déductibles des recettes (loyers encaissés imposés au titre du BIC) sur une durée de 25 à 30 ans.
BENEFICIAIRES DU DISPOSITIF
Au final, le LMNP, à la différence du LMP, s'adresse à des contribuables moyennement imposés.
En d’autres termes, vous réalisez moins de 23 000 € de recettes annuelles au titre de la location de locaux d’habitation meublés ou vous retirez de cette activité moins de 50% de vos revenus, vous faites partie des loueurs meublés non professionnels !
Vous souhaitez en savoir plus ? Demandez un diagnostique personnalisé à un de nos conseillers
Bienvenue sur www.clubissimmo.com
La defiscalisation par le statut lmp est promulgué et mis en application le 1er janvier 1996, permettant à tous ceux qui souhaitent investir dans la location en meublé de récupérer la TVA et d’imputer sur leurs recettes l’intégralité des charges liées à l’investissement ou à l’activité.
Une occasion idéale pour se constituer, le temps que dure l’amortissement, une source de revenus complémentaires en partie défiscalisés !
LOGEMENTS CONCERNES
Pour être considéré loueur LMP, il suffit d’acquérir un bien immobilier, loué meublé, générant au moins 23 000 euros de revenus bruts/ an.
Cette définition comprend différents types de location comme :
· la location d’une chambre meublée ou d’une partie de la résidence principale
· la location saisonnière d’appartements ou de maisons individuelles
· la location de gîtes et de chambres d’hôtes
· la location de logements neufs ou anciens dans des résidences avec services ou dans des résidences de tourisme à condition qu’elles soient gérées par un exploitant dans le cadre d’un bail commercial
CONDITIONS
Les conditions premières, pour pouvoir entrer dans ce dispositif et bénéficier des avantages qui y sont liés, sont les suivantes :
· Retirer plus de 23 000 € de loyers bruts de l’activité locative, ou à défaut plus de 50% de l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal.
· Etre inscrit au Registre de Commerce et des Sociétés, en tant que loueur meublé professionnel (mais pas commerçant).
AVANTAGES
En contre partie, le statut de loueur en meublé professionnel offre une panoplie d'avantages fiscaux.
Imposé au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), Le loueur se voit accordé plusieurs avantages :
· Réaliser une économie d’impôt grâce au régime BIC. A ce titre, toutes les charges sont intégralement déductibles des recettes provenant de la location qu’elles soient liées à l’investissement (frais d’établissement et frais d’acquisition) ou à l’activité (charges d’emprunt, taxes, dépenses d’entretien, charges de copropriété, les frais comptables et juridiques..).
· Récupération de la TVA sur un bien acquis dans une résidence neuve offrant des services
· La possibilité d’être non imposable à l’ISF (Impôt Solidarité Fortune), si les revenus de la location ne dépassent pas 50% des revenus professionnels du foyer fiscal du loueur
Outre ces avantages fiscaux, le loyer est garanti par un bail commercial de 9 à 11 ans, le bien est amorti sur une période de 20 ans et le mobilier sur une période de 7.
BENEFICIAIRES DU DISPOSITIF
La qualité de Loueur Professionnel est reconnue aux personnes qui réalisent 23 000 euros de recettes locatives annuelles (taxes comprises) et fortement imposées.
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La réduction d'impôt par LMP est promulgué et mis en application le 1er janvier 1996, permettant à tous ceux qui souhaitent investir dans la location en meublé de récupérer la TVA et d’imputer sur leurs recettes l’intégralité des charges liées à l’investissement ou à l’activité.
Une occasion idéale pour se constituer, le temps que dure l’amortissement, une source de revenus complémentaires en partie défiscalisés !
LOGEMENTS CONCERNES
Pour être considéré loueur LMP, il suffit d’acquérir un bien immobilier, loué meublé, générant au moins 23 000 euros de revenus bruts/ an.
Cette définition comprend différents types de location comme :
· la location d’une chambre meublée ou d’une partie de la résidence principale
· la location saisonnière d’appartements ou de maisons individuelles
· la location de gîtes et de chambres d’hôtes
· la location de logements neufs ou anciens dans des résidences avec services ou dans des résidences de tourisme à condition qu’elles soient gérées par un exploitant dans le cadre d’un bail commercial
CONDITIONS
Les conditions premières, pour pouvoir entrer dans ce dispositif et bénéficier des avantages qui y sont liés, sont les suivantes :
· Retirer plus de 23 000 € de loyers bruts de l’activité locative, ou à défaut plus de 50% de l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal.
· Etre inscrit au Registre de Commerce et des Sociétés, en tant que loueur meublé professionnel (mais pas commerçant).
AVANTAGES
En contre partie, le statut de loueur en meublé professionnel offre une panoplie d'avantages fiscaux.
Imposé au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), Le loueur se voit accordé plusieurs avantages :
· Réaliser une économie d’impôt grâce au régime BIC. A ce titre, toutes les charges sont intégralement déductibles des recettes provenant de la location qu’elles soient liées à l’investissement (frais d’établissement et frais d’acquisition) ou à l’activité (charges d’emprunt, taxes, dépenses d’entretien, charges de copropriété, les frais comptables et juridiques..).
· Récupération de la TVA sur un bien acquis dans une résidence neuve offrant des services
· La possibilité d’être non imposable à l’ISF (Impôt Solidarité Fortune), si les revenus de la location ne dépassent pas 50% des revenus professionnels du foyer fiscal du loueur
Outre ces avantages fiscaux, le loyer est garanti par un bail commercial de 9 à 11 ans, le bien est amorti sur une période de 20 ans et le mobilier sur une période de 7.
BENEFICIAIRES DU DISPOSITIF
La qualité de Loueur Professionnel est reconnue aux personnes qui réalisent 23 000 euros de recettes locatives annuelles (taxes comprises) et fortement imposées.
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L'investissement locatif sur Paris : Il existe de grandes différences de prix entre les différents arrondissements, le 7eme est aujourd'hui en tête suivi de près par le 5eme arrondissements ou les prix atteignent facilement les 10500 euros du mètres. Le 15eme 14eme sont en pleine progression tandis que les fameux 16eme, 17eme et 8eme sont en stabilité après de forte hausse en 2002 et 2003. Le marché locatif parisien est quasi saturé dans ces arrondissements ou la demande se fait de plus en plus présente. Les logements neufs sont font également de plus en plus rares et chers.
- L'investissement locatif en province : Dans les grandes villes de provinces, les projets immobiliers restent difficile a trouver. Le foncier se faisant de plus en plus rares dans les villes universitaires comme Toulouse, Bordeaux, Grenoble la demande est plus importante que l'offre. Cette déficience fait augmenter les prix des biens à vendre et laisse les loyers s'envoler très facilement. En province les investissements De Robien sont de plus en plus prisés des investisseurs puisque les plafonds de loyers s'adaptent à la législation certains optant de plus en plus dans l'achat de maisons neuves à relouer : le but est de réaliser un placement financier important.
Prix de l'immobilier : Les prix reste très élevés dans la capitale avec une augmentation annuelle de 10%. La périphérie de Paris est elle aussi touchée par une importante augmentation des prix au mètre carré. Dans l'immobilier en province on note une augmentation régulière de 8% sauf dans certaine région du nord est de la France ou la demande se fait de plus en plus rare. Les programmes Robien neufs sont aujourd'hui souvent délocalisés en périphérie de grande ville de province, les promoteurs immobiliers étant obligés de trouvés du foncier ailleurs.
IMMOBILIER ANCIEN
- Le marche de l'immobilier locatif sur Paris : Le marché est lui aussi en forte hausse avec en moyenne plus de 12% d'augmentation annuelle. De la même façon que l'immobilier neuf, l'ancien a vu sa demande stagner puis augmenter suite à la forte demande et la rareté du foncier dans la capitale.
- Le marche de l'immobilier locatif en province : Egalement en hausse l'immobilier en province progresse en moyenne à un rythme de 6%. Tandis que les villes universitaires augmentent à cause de la demande locative des étudiants, d'autres régions comme la PACA, le Centre sont en stagnation permanente depuis 2 ans. Beaucoup ont su investir judicieusement avec la loi Besson et la loi Périssol et souhaite réinvestir dans le neuf avec De Robien pour éliminer leurs revenus fonciers.
Concernant l'investissement dans l'ancien, certaines personnes fortement fiscalisées optent pour un Investissement loi Malraux ou Investissement dans les Monuments Historiques.
ACHAT DANS LE NEUF
Synthèse : Aujourd'hui acheté dans le neuf pour louer en « non meublé » reste l'un des placements les plus rentables, les taux d'intérêts étant bas en ce moment. La rareté du foncier dans paris intra-muros est tel que les prix reste parfois purement spéculatif. L'investissement locatif besson nouvellement appelle investissement locatif Robien relance le marché immobilier de façon délocalisé.
Pourquoi la loi De Robien : Quand vous investissez pour relouer vous avez deux type d'avantages fiscaux : Le régime De Robien neuf ou De Robien ancien et le régime micro foncier. La loi De Robien ( ancienne loi besson) à pour principe d'obliger le propriétaire à louer au moins durant une période de 9 ans sont bien immobilier. Par rapport a l'ancienne loi besson, la loi De Robien supprime les plafonds de ressources des locataires et offre des plafonds de loyers plus proche de la réalité du marché.
Le micro foncier concerne les propriétaires dont les revenus locatifs bruts annuels sont inférieurs à 15.000 €. Réduction forfaitaire de 14% au lieu de 40%.
Investir dans La pierre, c’est le choix sur lequel se portent de nombreux français.
Car si les possibilités d’investissement sont multiples, l’immobilier reste encore le placement le plus pérenne, rassurant et avantageux.
LES ATOUTS DE L'IMMOBILIER
L’immobilier a en effet de nombreux atouts à faire valoir :
- Il bénéficie d’une fiscalité attractive
- Il est aussi relativement imperméable aux cycles économiques
- Il a une bonne rentabilité locative
- Surtout, il a une valeur intrinsèque, toujours valorisée dans la durée
Le placement est donc pertinent et le risque très limité !
A LONG TERME
Une fois le crédit terminé et votre patrimoine constitué, de quoi bénéficiez-vous ?
1. Vous garantissez à vos proches la transmission d’un patrimoine (le support immobilier).
2. Vous vous assurez une rente grâce aux loyers perçus de la location.
3. Vous pouvez, en le revendant, réaliser une plus value conséquente (grâce notamment à tous les avantages fiscaux dont vous avez bénéficié.
Investir Dans La Pierre / Scpi
Les SOCIETES CIVILES DE PLACEMENT IMMOBILIER investissent dans l’immobilier de bureaux, d’habitation ou de commerce. Un gestionnaire professionnel s’occupe de la gestion locative et vous reverse votre quote-part de loyers.
Durée conseillée :
environ 10 ans
Rentabilité :
entre 5% et 7%
Risque :
limité. Sauf crise majeure de l’immobilier pouvant limiter la liquidité
A qui s’adresse les SCPI :
Aux épargnants que l’investissement dans la Pierre intéresse et qui non pas l'envie de gérer des locataires. Elles s’adressent aussi à ceux qui sont à la recherche d’un produit de rendement en vue, par exemple, de se constituer un complément de retraite.
Fiscalité :
Les SCPI sont soumises au même régime fiscal que l’achat immobilier en direct. Chaque détenteur de parts est donc imposé sur les loyers perçus. Comme tous les revenus fonciers, c’est le taux marginal d’imposition qui s’applique, auquel il faut rajouter 11% de contributions sociales.
Quelle stratégie fiscale adoptée :
Pour alléger la charge d’impôt inhérent à ce type de placement, tout en bénéficiant d’un effet de levier intéressant, achetez vos parts de SCPI à crédit ou investissez dans une opération immobilière via le dispositif Robien qui pourra gommer en totalité la fiscalité des revenus fonciers.
Notre conseil :
A compter de l’été 2006, les SCPI vont progressivement être remplacées par des OPCI, organismes de placement collectif dédié à l’immobilier. Le point clé de cette réforme pour l’épargnant sera de faciliter la liquidité de ce type de placement, puisque leurs gestionnaires correpondant auront l’obligation de conserver 10% de liquidités afin de pouvoir racheter les parts des épargnants qui le demandent. Le potentiel de la Pierre papier est d’autant plus élevé que la plupart des SCPI sont investies en bureaux et commerces, des actifs qui n’ont pas flambé, à l’inverse des logements. Evitez les SCPI Robien qui peuvent être difficile à revendre.
Choix des SCPI :
Positionnez-vous sur des SCPI dont la capitalisation est importante. Privilégiez la qualité du gestionnaire et choisissez un intervenant de premier plan.
L’acquisition d’un bien immobilier aujourd’hui peut-il se concrétiser sans apport initial de capitaux ?
Dans de nombreux cas, c’est tout à fait réalisable : dans le cadre des dispositifs d’incitation à l’investissement immobilier locatif, il est possible de devenir propriétaire sans avoir à verser un seul euro à la souscription.
Ces investissements comptent en effet parmi les seuls placements financiers vous permettant d’investir sans aucun apport personnel, par l’intermédiaire d’un financement bancaire à 110%
FAIRE FINANCER SON INVESTISSEMENT PAR UN PRÊT BANCAIRE 110%
Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? Sachez que certaines banques peuvent financer votre investissement, frais inclus (frais de notaire et de garantie). Ce qui revient à emprunter à 110%.
La banque ne prend pas de risque : Elle sait que vous pourrez rembourser le prêt en grande partie grâce aux loyers perçus de la location et aux économies d’impôts réalisées.
INVESTIR SANS APPORT : UN CONSEIL PERTINENT
Lorsqu’ils envisagent un investissement immobilier locatif, de nombreux particuliers possédant des liquidités pensent qu’il est préférable de les mettre en apport, afin de minimiser leur effort d’épargne mensuel. L’objectif recherché étant d’équilibrer le crédit par les loyers perçus : c’est une erreur !
L’intérêt financier de tels investissements réside justement dans l’effet de levier de l’emprunt. Puisque les intérêts qui y sont attachés sont déductibles des revenus fonciers, l’emprunt permet d’optimiser l’opération d’un point de vue fiscale.
En conservant ses liquidités, l’investisseur peut les placer judicieusement en parallèle de son acquisition immobilière et ainsi dynamiser la gestion globale de son Patrimoine.
Par ailleurs, il est possible pour le particulier d’utiliser ses capitaux disponibles dans un montage plus pertinent : le prêt In Fine. Dans la mesure où l’on est fortement imposé, ce mode de financement, qui permet de coupler une fiscalité contraignante à un équilibre entre dépenses et recettes sera beaucoup plus efficace.
CAPITALISER SES IMPÔTS
Au terme de cette opération :
1. Vous vous êtes créé un patrimoine immobilier.
2. Vous avez la possibilité, une fois les prêts remboursés, de percevoir une rente (via les loyers encaissés).
Tout ceci sans avoir investi de capitaux au départ, moyennant un effort d’épargne mensuel minime.
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La RETRAITE MADELIN est un contrat d’assurance vie avec une sortie obligatoire en rente viagère. Le montant de la retraite versée dépend des performances financières du contrat, du capital épargné et de l’âge de départ en retraite choisi.
Fiscalité :
Vos cotisations à un contrat de retraite Madelin sont intégralement déductibles de vos revenus professionnels dans la limite (en 2005) de 24.153 euros, majorés de 15% de la fraction imposable de revenus compris entre 30.192 et 241.536 euros. Vous avez d’autant plus intérêt à cotiser que vous êtes fortement imposé pendant la phase d’épargne. En cas de décès avant le terme, votre conjoint ou vos héritiers percevront une rente de réversion. Les rentes issues de ces contrats sont soumises à l’impôt.
Disponibilité:
L’argent investi n’est pas disponible et les capitaux restent bloqués pendant la phase d’épargne. Vous ne pouvez les récupérer que si votre activité est mise en liquidation judiciaire ou si vous souffrez d’une invalidité qui interdit toute activité.
A qui s’adresse la retraite « Madelin » :
Artisans, commerçants, gérants de sociétés et professions libérales ainsi que leurs conjoints.
Les versements :
Vous devez acquitter une cotisation régulière tous les ans. Pour tenir compte de la variation de revenus d’activité, la loi vous autorise à en modifier le montant dans une fourchette comprise entre 1 et 10 fois la cotisation minimale.
Quelle stratégie adoptée :
Pour les non-salariés fortement imposés, les assurances retraite Madelin sont intéressantes, à condition d’offrir des fonds performants et des garanties sur la rente à coût raisonnable. Minimiser le montant de l’investissement sur ce type de supports et privilégier des formules permettant de récupérer son épargne si nécessaire.
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Créée par la loi Fillon dans la réforme des retraites du 21 Août 2003, le PLAN D'EPARGNE RETRAITE POPULAIRE est un contrat d’assurance vie associatif à adhésion individuelle, qui a pour objet la constitution d’une rente viagère destinée à compléter vos revenus.
Durée conseillée :
Jusqu’à la liquidation de votre pension de régime de retraite de base du régime d’assurance vieillesse.
Rentabilité :
Variable selon les supports
Risque :
Faible sur une longue durée
A qui s’adresse le PERP ?
Il s’adresse aux épargnants fortement taxés désireux de se constituer des compléments de retraite.
Fiscalité ?
La rente servie au commencement de la retraite subit l’impôt, comme toute pension. Mais lors de la phase de cotisations, vous pouvez mettre de côté jusqu’à 10% de vos revenus professionnels sans dépasser 23770 euros pour les cotisations versées en 2005 (multiplié par deux pour un couple). Cette somme vient en déduction du revenu net imposable (revenu auquel on soustrait 10% d’abattement pour frais professionnels. Les sommes investies échappent à l’ISF. Pour 1000 euros de cotisation, le fisc remboursera 4000 euros à un contribuable imposé dans la tranche marginale supérieure.
Quelle stratégie adoptée ?
Il existe des solutions qui nous paraissent plus intéressantes pour se constituer un complément de revenus et qui protégeront vos héritiers plus efficacement.
Les fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) investissent dans des start-up innovantes non côtées en bourse. Ils donnent droit à une réduction d’impôt de 25% (avec certains plafonds) à condition de conserver ses parts 5 ans.
Durée conseillée :
5 à 10 ans au moins
Rentabilité :
Potentiel important mais aléatoire
Risque :
très élevé
A qui s’adresse les FCPI :
S’adressent à des épargnants dotés d’un patrimoine important qui souhaitent diversifier une partie de leur épargne sur un support risqué, en contrepartie d’un avantage fiscal significatif.
Fiscalité :
Les FCPI donnent droit à une réduction d’impôt égale à 25% des sommes investies dans la limite de 12000 euros pour un célibataire (24000 euros pour un couple), soit une économie d’impôt maximale de 3000 euros (6000 euros pour un couple.) Les plus-values ne sont soumises qu’aux prélèvements sociaux.
Quelle stratégie adoptée :
Solution de diversification ne devant pas représenter plus de 10% de l’épargne constituée.
Depuis 1985, afin de récolter des fonds pour le septième art, l’audiovisuel ou d’aider à l’installation de jeunes pêcheurs, des dispositifs d’incitation fiscale ont été mis en place.
Avantageux pour l’investisseur puisqu’il peut se faire défiscaliser du montant des sommes qu’il y investit, ce dispositif permet en contrepartie à des sociétés de financer la pêche artisanale à travers l’achat de navires neufs ou d’occasions (Sofipêche) ou bien de financer des œuvres cinématographiques et audiovisuelles (Sofica).
LE PRINCIPE
Les Sofica et Sofipêche sont des sociétés qui permettent aux investisseurs de souscrire des titres en faveur du cinéma ou de la pêche. Le but étant de collecter le maximum de fonds pour les réinvestir dans ces secteurs.
LES CONDITIONS
Comment ça marche ?
L’investisseur achète un ou plusieurs titres :
1. Les titres sont conservés 5 ans minimum (voir 8 ans pour les Sofica)
2. L’investissement est limité à 25 % du revenu net global et ne peut excéder 19 000€ pour un célibataire et 38 000€ pour un couple marié ou pacsé.
3. A l’issue des 5 ou 8 ans, les titres sont remboursés pour 70, 80% de leur valeur d’acquisition.
LES AVANTAGES
Les particuliers peuvent déduire de leur revenu net global le montant des sommes versées, limité à 25 % du revenu net global et ne pouvant excéder 18 000 €.
Mais la déduction ne peut pas excéder 25 % du revenu net et global, dans la limite de 18000€ pour les SOFICA et dans la limite annuelle de 19000€ pour les contribuables célibataires, veufs ou divorcés et de 38 000 € pour les contribuables mariés pour les SOFIPECHE.
QUI EN BENEFICIE ?
Les personnes physiques fiscalement domiciliées en France qui effectuent des souscriptions en numéraire au capital des SOFICA et des SOFIPECHE peuvent déduire les versements correspondants de leur revenu net global.
Pour cela, trois conditions sont imposées: avoir son domicile fiscal en France, effectuer son versement entre le 1er janvier 1998 et le 31 décembre 2010 et souscrire au capital de sociétés soumises à l’IS.